Hvad er De tre bølger?

Hvad er “De tre bølger” i telekommunikationsinfrastruktur?

I økonomi refererer arbejdsdeling til opdelingen af opgaver inden for et økonomisk system eller en organisation, hvilket gør det muligt for deltagerne at specialisere sig. Specialisering inden for telekommunikationsinfrastruktur opstod første gang i USA i midten af 1990’erne. da ledere fra tre virksomheder (American Radio, Castle Towers og Steve Bernstein Associates) erkendte værdien i at udnytte potentialet i mastaktiver ved at udleje plads til flere lejere. Alle tre virksomheder etablerede mast-selskaber, som stadig er kendt i dag: American Tower, Crown Castle og SBA Communications.

Den skjulte styrke ved passiv infrastruktur

I USA opererer mobilnetværksudbydere (MNO’er) snart indså, at de er i branchen for at sælge tale og data, og at passiv telekommunikationsinfrastruktur i virkeligheden ikke er en kerneaktivitet for dem. Uafhængige mast-selskaber, for hvem forvaltning af passiv telekommunikationsinfrastruktur er en kerneforretning, har typisk større ekspertise i at identificere effektiviseringer og reducere driftsomkostninger Derudover har mast-selskaber typisk en lavere kapitalomkostning end MNO’er, og de har højere co-location (sitesharing)-grader på deres master.. EY-Parthenon har vist, at et typisk “point of presence” (PoP), der forvaltes af et uafhængigt mast-selskab, er 46 % mere effektivt end et, der forvaltes af en MNO.

Alle tre store amerikanske MNO’er har frasolgt deres passive infrastruktur. Som følge heraf har alle store amerikanske MNO’er solgt (eller udlejet) deres master til infrastrukturselskaber.: I 2012 betalte Crown Castle T-Mobile 2,4 mia. USD for en langvarig aftale omfattende 7.200 master (nogle solgt, andre leaset). Tilsvarende betalte Crown Castle i 2013 AT&T 4,85 mia. USD for en langvarig lejeaftale af 9.100 master. I 2015 betalte American Tower Verizon Wireless 5,1 mia. USD for en langvarig lejeaftale af 11.300 master. Mange mindre aftaler er også blevet indgået.

Europa har fulgt trop. I de senere år er europæiske MNO’er også begyndt at sælge. Nogle har startet med det (mindre effektive) skridt at etablere MNO-kontrollerede mast-selskaber (Deutsche Funkturm, Telxius, Vantage, TOTEM). Men andre har taget “springet” til fuld specialisering. For eksempel i Spanien har MNO’er (Telefonica, Yoigo, Masmovil og Orange) solgt næsten 8.000 master til Cellnex over det seneste årti. I Frankrig har Bouygues solgt mere end 6.000 master til Cellnex og FPS Towers, og Iliad solgte 70 % af sin mastportefølje til Cellnex. I Italien har Wind solgt 7.400 master til Cellnex, og CK Hutchison har solgt yderligere 8.900 master til Cellnex. I Storbritannien har Cellnex for nylig opkøbt Arqiva sammen med 6.000 master fra CK Hutchison.

De tre bølger i telekommunikationsinfrastruktur

Man kan forestille sig disse udviklinger som “bølger”. Den første bølge ville være den indledende udvikling af netværk foretaget af MNO’erne selv. Den anden bølge ville være salget af passiv infrastruktur til mast-selskaber.

Den tredje bølge begyndte også i USA. Wireless Capital Partners (WCP), den første amerikanske aggregator af telekom-lejekontrakter på jord, blev etableret i 2001. Unison Site Management (Unison) fulgte kort efter i 2003. Unison videreudviklede WCP’s model ved at… Unison begyndte at opkøbe “telekommunikationsservitutter” i stedet for blot lejerettigheder. (og det viste sig, at telekommunikationsservitutter, som er stærkere ejendomsrettigheder, klarede sig bedre i 2009-2010 under det, der blev kendt som den store recession). På det tidspunkt var Mr. Overman, en international skatte- og struktureringsadvokat, først hjalp et firma ved navn MD7 med at gå ind i markedet for site lease-aggregation i 2004, samme år blev Communications Capital Group grundlagt (nu TowerPoint). Telecom Lease Advisors (nu Lease Advisors) blev etableret i 2008. Til sidst etablerede Mr. Overman Wireless Infrastructure Partners (WIP) i 2009, og Landmark Dividend fulgte i 2010.

At tage amerikansk-inspireret investering i mobile site-lejekontrakter globalt

Mr. Overman og hans team hos WIP tog amerikansk-inspireret investering i mobile site-lejekontrakter internationalt. Efter at have gennemført cirka 1.000 investeringer i mobile site-lejekontrakter i USA, tog Mr. Overman og virksomheden, han grundlagde, WIP, for første gang amerikansk-inspireret aggregering af mobile site-lejekontrakter internationalt. Dette var et logisk skridt, fordi konkurrencen mellem amerikanske lease-aggregatorer pressede marginerne ned. Aggregatorerne konkurrerede om cirka 300.000 sites i USA, men det internationale marked, som bestod af flere millioner sites, var i høj grad uudnyttet. Derudover var Mr. Overman dobbelt europæisk/amerikansk statsborger, født og opvokset i Holland (et af de mest åbne og multikulturelle samfund i verden), men var blevet uddannet som professionel i USA (på Georgetown Law School og dens School of Foreign Service).

Mr. Overman anvendte WCP’s tilgang med at opkøbe lejerettigheder i common law-jurisdiktioner (Australien, Canada, Storbritannien), hvor Unison-typen “easements in gross” ikke findes. Derefter erstattede han servitutter med det (oprindeligt romerske og velkendte) begreb usufructs (brugsret) i civilretlige lande. (Frankrig, Spanien, Italien, Mexico, Brasilien, Chile og Colombia). Andre jurisdiktioner krævede en mere skræddersyet tilgang. Mr. Overman stod i spidsen for investeringer i cirka 6.000 sites på tværs af 20 lande på under et årti. Landmark Dividend og Lease Advisors fulgte Mr. Overman ind på engelsktalende jurisdiktioner (Canada og Australien). Men resten af verden oplevede Mr. Overman kun lidt eller ingen konkurrence i. Hos TIP fortsætter Mr. Overman med at innovere og udvide til nye markeder såsom Danmark og Tjekkiet, med yderligere jurisdiktioner og aktivklasser allerede planlagt.

Mastselskaber som exit-strategi

Selvom den tredje bølge var ny for både MNO’er og mast-selskaber, blev mast-selskaber hurtigt “exit-strategien” for lease-aggregatorer.. American Tower købte 1.800 site lease-investeringer fra Unison i 2011 (og Unison forlod derefter markedet). Crown Castle købte 2.300 fra WCP i 2012 (og WCP er heller ikke længere aktiv). InSite Wireless Group opkøbte Lease Advisors i 2014 og blev efterfølgende opkøbt af American Tower i 2020. Landmark Dividend blev opkøbt af Digital Bridge i 2021.

Telecom Infrastructure Partners i front igen 

Opkøbet af mere end 6.000 mobile site-lejekontrakter af Mr. Overman og hans teams gjorde det muligt for WIP’s investorer at gå på børsen i 2020. Mr. Overman etablerede Telecom Infrastructure Partners (TIP) i februar 2020. Han søgte og opnåede straks den nødvendige kapitalforpligtelse til at hjælpe med at føre den tredje bølge til sin logiske afslutning (350 mio. USD i egenkapital, som sammen med gæld vil give TIP over 1 mia. USD til investering). Efter en 18 måneders Midlertidig pause fra arbejdslivet lancerede Mr. Overman TIP’s aktiviteter den 1. september 2021.

Specialisering er det logiske resultat af den tredje bølge

Den logiske konklusion på den tredje bølge er naturligvis en yderligere arbejdsdeling og øget effektivitet. For nogle år siden sagde en leder hos American Tower, som Mr. Overman forhandlede tenant-sponsored site lease-investeringsprogrammer med på tværs af Latinamerika, det bedst sådan: “De trådløse operatører bør specialisere sig i tale og data, mast-selskaber bør specialisere sig i stål, og jord-leje-aggregatorer bør specialisere sig i jord.”

Problemet har været, at investorer i mobile site-lejekontrakter har søgt “potentiale” forbundet med stål i stedet for at erkende, at investeringer i mobile site-lejekontrakter minder om “triple net”-lejekontrakter. i andre aktivklasser: hvor mast-selskaber fastholder deres aktiekurser ved at forfølge vækst (organisk ved at presse MNO’er for højere leje og ved at tilføje flere lejere gennem co-location, samt gennem fusioner og opkøb), har en veldrevet lease-aggregator fuld “målkongruens” med sine lejere, MNO’erne og mast-selskaberne. Begge parter søger langsigtede, forudsigelige, “obligationslignende” lejeindtægter.

TIP er forberedt på at være 100 % kontrolleret

Af denne årsag, TIP er forberedt på at være 100 % styret af sine lejere, MNO’erne og mast-selskaberne.. Vores forretningsmodel er at investere i mobile site-lejekontrakter “som vi finder dem”. Vi er ikke venturekapital-lignende investorer. der søger at maksimere afkastet på en begrænset investeringspulje gennem aggressiv genforhandling. I stedet opbygger vi en global portefølje af høj kvalitet bestående af langsigtede, forudsigelige pengestrømme. – ligesom en obligation, ikke en aktie. TIP er forberedt på at give afkald på enhver mulighed for genforhandling ved at indgå forbedrede lejekontrakter (eller master lease-aftaler) med sine lejere, som løber parallelt med TIPs investering. Det betyder, at MNO’er og mast-selskaber får de priser og de driftsvilkår, de ønsker. – uden at skulle bekymre sig om nogen genforhandling. TIP vil søge et rimeligt afkast, som det vil være fuldt transparent omkring.

Som en sidebemærkning er denne tilgang identisk med den tilgang, som WCP, Unison og Landmark Dividend anvendte. Amerikanske MNO’er samarbejdede med disse lease-aggregatorer for at beskytte strategiske sites under forudsigelige vilkår og betingelser. Det giver ikke mening for en investor i site-lejekontrakter at forhandle aggressivt med store, børsnoterede og velkapitaliserede lejere.. Det giver endnu mindre mening at gøre det på tværs af mange jurisdiktioner og flere kontinenter.

Tre eksempler på den tredje bølge

TIP vil fortsætte og videreudvikle Mr. Overmans track record ved at opkøbe mobile site-lejekontrakter (samt mobile switching centres, DAS og datacentre) uafhængigt og i et hurtigt tempo. Men TIP er godt positioneret til at hjælpe MNO’er og mast-selskaber med at specialisere sig yderligere og dermed fuldende den tredje bølge. Her er nogle eksempler:

1.: Lejer-sponsorerede lease premium-programmer 

TIP kan hjælpe med at skabe en “win-win” mellem på den ene side ejendomsejere og på den anden side MNO’er og infraststrukturselskaber. I stedet udnytter TIP det faktum, at ejendomsejeren står over for en “binær risiko”: enten betaler mobilsite-lejekontrakten leje (“1”), eller også ophører den (“0”). TIP står naturligvis over for porteføljerisiko (i stedet for binær risiko): Dette skyldes, at TIPs evne til at betale betydelige engangspræmier til ejendomsejere IKKE afhænger af genforhandling af site-lejekontrakten ved fornyelse.. hvis en bestemt site-lejekontrakt ophører, er TIP sikret (hedget) af tusindvis af andre site-lejekontrakter.. Logisk betyder det, at der altid findes en udbetalingspris, som er attraktiv for både TIP og ejendomsejeren. I en rationel verden burde 100 % af site-ejere derfor sælge! Attraktiviteten af lease-præmier er blevet bekræftet på markedet., med mere end 25.000 investeringer i site-lejekontrakter gennemført på verdensplan.

MNO’en eller infrastrukturselskabet vinder mest i dette scenarie, fordi TIP er villig til at indgå en forbedret lejekontrakt (eller en multi-site aftale, MSA), som giver MNO’en al den operationelle fleksibilitet, den ønsker (f.eks. “udvidelse af anvendelse” og “udvidelse af areal” til støtte for 5G-udrulning), samt rimelige lejenedsættelser. MNO’en eller infrastrukturselskabet kontrollerer TIP og ejendomsejeren 100 %, fordi den forbedrede lejekontrakt eller MSA løber parallelt med TIPs investering. TIP vil aldrig have mulighed for at genforhandle – og MNO’en eller infrastrukturselskabet vil stadig kunne opsige efter behov.

2.: At bryde den fastlåsning, der opstod som følge af den britiske Electronic Communications Code fra 2017 

I Storbritannien blev reformen af Electronic Communications Code (ECC) udformet for at opnå udbredt dækning og øget kapacitet – særligt i relation til 5G. Mobiloperatører har brugt koden til at opnå (til tider markante) lejenedsættelser, og ejendomsejere har reageret med modstand.

Vi har allerede set flere retsafgørelser under 2017-koden end i hele den 30-årige periode, hvor den tidligere kode var gældende, og tribunalet har advaret mod forsinkelser. Regeringen undersøger, om der er behov for ændringer, men Law Society vurderer, at ændringer i koden og procedurerne ikke er tilstrækkelige.

Ofcom anbefaler, at parterne bør søge en aftale, og vi hos TIP mener, at vi kan hjælpe.. Mere end 25.000 investeringer i site-lejekontrakter på verdensplan har vist, at ejere af mobilsites foretrækker lease-præmier. Tusindvis af lease-præmier er blevet udbetalt i Storbritannien. Som nævnt ovenfor afhænger TIPs villighed til at betale betydelige lease-præmier IKKE af fremtidige lejeforhøjelser. Faktisk er vi villige til at acceptere lejefald som tiltænkt i den nye ECC. Vores forretningsmodel er baseret på langsigtede, forudsigelige, “obligationslignende” pengestrømme, uanset deres specifikke karakter.. Vores afkast afhænger IKKE af fremtidig, forhandlet “potentiale”.

Vi har heller IKKE indtaget en position i forhold til den nye ECC, så vi kan hjælpe med at “bryde fastlåsningen” mellem på den ene side site-ejere og på den anden side MNO’er og infrastrukturselskaber. Vores lave kapitalomkostning gør det muligt for os at betale betydelige lease-præmier til site-ejere., samtidig med at vi tilbyder MNO’er og infrastrukturselskaber de fordele, de søger under den nye ECC.

TIP er udelukkende en facilitator og er villig til at være 100 % kontraktligt styret. Vores opgave er at stille kapital til rådighed for at “bryde fastlåsningen”.

3.: Salg- og tilbageleje af jord og infrastruktur 

Sale-leaseback-processen er ligetil. TIP erhverver rettigheder til ejendommen, enten som fri ejendom (freehold) eller gennem en hovedlejekontrakt (headlease) eller et usufruct. TIP udlejer derefter ejendommen tilbage til MNO’en, som bevarer 100 % kontrol over TIP.

MNO’en anvender provenuet efter eget ønske i rentable “kerne”-aktiviteter, såsom teknologiske udrulninger. Der er mange fordele ved sale-leaseback-finansiering:

• Genindvinde tidligere kapitaludgifter samtidig med at man bevarer 100 % kontrol;
• Få 100 % af aktivets værdi (ingen loan-to-value-ratio);
• Forbedre gæld-til-egenkapital-forhold og undgå at udløse lånebetingelser;
• Mere fleksibelt end gældsfinansiering (10-30 års løbetid);
• Omdanne et afskrivningsberettiget aktiv til likviditet.
• Beskytte aktivet mod uafhængige tredjepartskøbere.

MNO’en vil bevare fuld kontrol over aktivet. TIP er udelukkende en finansiel modpart, ikke en konkurrent. Vores lejeaftaler er “triple-net” og “obligationslignende”. MNO’en låser priser, vilkår og betingelser fast – der vil ikke være nogen genforhandling. Monetisering:

• Master;
• mobile switching centres (MSC’er);
• DAS;
• Data centre.

Amerikanske MNO’er har beskyttet sig selv ved at indgå sale-leaseback-aftaler om centrale aktiver med forskellige modparter. For eksempel solgte AT&T i 2019 yderligere 1.000 master, men ikke til Crown Castle (som havde købt 9.100 af dets master i 2013). I stedet indgik de en aftale med Peppertree. Tilsvarende valgte Verizon, da de i 2015 indgik en sale-leaseback på deres operationscenter i New Jersey til 650 mio. USD, Mesirow Financial frem for American Tower. Europæiske MNO’er bør tilsvarende overveje modparter, der ikke allerede kontrollerer deres mastporteføljer. Faktisk kan MNO’er, for at fuldende den tredje bølge (optimal specialisering uden at give afkald på kontrol), overveje at indgå ground sale-leasebacks med TIP, samtidig med at de gennemfører sale-leasebacks på stål, udstyr eller endda bygninger oven på den leasede jord med tredjeparter. Maksimalt provenu, maksimal kontrol.

TIP tilbud

TIP tilbyder langt det mest erfarne team inden for investering i mobile site-lejekontrakter:

• I 2000-2009 rådgav Mr. Overman Fortune 500-virksomheder om mere end 4 mia. USD i “big ticket” leasingfinansiering;
• I 2010-2019 tog Mr. Overman amerikansk-inspireret investering i mobile site-lejekontrakter internationalt og gennemførte over 6.000 transaktioner (med en samlet værdi på yderligere 1 mia. USD).

Med TIP forbedrer og accelererer Mr. Overman og hans hurtigt voksende team yderligere denne imponerende track record som thought leaders og innovatører i sektoren.